原标题：从青岛高新区取消摇号管窥楼市调控 “房住不炒”稳预期“因城施策”料扩围

　　日前,青岛市高新区暂停公证摇号购房,成为全国第一个暂停公证摇号购房的地方,也打响了2019年地方楼市调控微调的“第一枪”。中国证券报记者调研发现,随着楼市调控的持续,升值预期落空导致投机客散去,地产商为加速资金回笼加强了推盘力度,供需逆转导致高新区楼市从“一房难求”到“房比人多”,公证摇号购房名存实亡,以致最终取消。

　　专家指出,2018年底以来,包括青岛市高新区在内的多地进行了政策微调,在“因城施策、分类指导”背景下,地方政府将拥有更大调控自主权,2019年有望迎来一轮地方政策微调潮。但是,“因城施策”仍将遵循“房住不炒”的定位,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,全国房地产调控仍将延续以往基调。

　　从“一房难求”到“房比人多”

　　1月4日,青岛市高新区取消公证摇号购房的第二天,中国证券报记者来到鲁商蓝岸新城售楼处。天正下雪,但从门前稀疏的脚印来看,摇号的取消并没有激发购房者的报名热情。几名销售顾问坐在工位上,百无聊赖地玩着手机,对于记者的到来并没有起身欢迎。一名销售顾问告诉记者,“最近看房的人明显比以前减少了。”

　　“高新区公证摇号购房的规定是去年6月份出台的,当时主要是楼市太火爆了,一房难求,出现了买房需要交‘茶水费’‘买号费’等市场乱象,政府为了规范市场不得已采取了摇号的办法。”某房产中介小吴告诉中国证券报记者,“但是,摇号的规定执行以来,高新区楼市的供需关系很快就发生了逆转,摇号也就没必要了。”

　　中国证券报记者了解到,随着去年房地产调控趋严,楼市降温,地产商资金链趋紧,为了加快回款,房地产商加快推盘力度,高新区也不例外。“保利紫荆阁”“新城红岛湾”“新城·云樾晓院”“世茂·璀璨公园”“融创红岛湾”等多个新盘在去年下半年集中入市,导致“一房难求”的局面一下子得到了缓解。

　　从需求来看,小吴介绍说,“因为高新区这里的楼盘是政府严格限价的,去年房价在1万到1万5之间,而周边的城阳的房价都突破2万了,所以这里算是青岛的价格洼地。但是,这两年调控政策一直执行得非常严格,大家的升值预期落空了,投机客走了,剩下的主要是刚需,而前段时间该买的都买了,现在看房买房的人自然少了。”

　　去年实行公证摇号之初,虽然摇号人数与房源比达仍然出现了23:1和16:1的热销楼盘,但楼市降温却如期而至。2018年9月在高新区成功买房的毛先生告诉中国证券报记者,“当时我买的楼盘推出房产1000余套,报名人数约6000余人,本以为又没戏,结果不但买到了,意向户型还出现了过剩。”

　　2018年12月,摇号人数与房源比进一步下降,甚至出现“房比人多”的现象,首个不需要摇号购房的楼盘终于出现。12月22日,青岛市城阳公证处公告称,鉴于新城红岛湾七号地块的6栋楼报名人员数量与可供房源数量比例低于1:1,根据规定终止本次商品房销售公证摇号。

　　“因城施策”料扩围

　　公证摇号曾是多个城市减缓房价飙升的调控利器。自2017年5月南京首次尝试新楼盘公证摇号后,2018年,相继有杭州、西安、成都、长沙、青岛等地跟进。至于实施公证摇号的原因,不外乎是“楼市火爆”,为了缓解“僧多粥少”的现象,也为了减少楼市投机等乱象,公证摇号成为应急之举。

　　以青岛为例,据锐理数据统计,截至2018年12月31日,当地2018年共网签新建商品房(不含保障性住房)159500套,签约套数与2017年相比下跌15.1%,销售总金额同期上涨6.6%。而从房价数据来看,2018年青岛市新建商品房的网签均价为13971元/平方米,同比2017年上涨22.1%。

　　不过,随着房地产调控的持续,楼市拐点已经到来。2018年底以来,菏泽、衡阳、广州等多地对房地产调控政策进行了微调。“房地产市场涨幅明显回落,未来调控全面放松的可能性不大,但各种微调将频繁出现。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

　　结合地方实际情况的“因城施策”有望成为2019年楼市调控的主基调之一。以青岛市高新区为例,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“此次政策提到当前高新区的楼市发展相对平稳,所以要暂停原来的摇号政策。即当前没有所谓哄抢房源的现象,政策做出微调。”

　　中央经济工作会议明确,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。恒大研究院首席研究员夏磊认为,地方政府有更大的调控自主权,将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力,适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策,在市场高温时起到迅速踩刹车的作用,随着市场平稳,势必清理退出。

　　张大伟认为,“从‘分类调控’到‘分类指导’,意味着未来房地产调控的主体责任将落到地方身上,这也为‘因城施策’提供了基础。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,未来多个城市的微调宽松政策将密集出现,‘因城施策’有望快速扩围。”

　　在“房住不炒”的大前提下,“因城施策”带来的地方政策微调,并不意味着会给房价上涨提供空间。以衡阳市为例,2018年12月26日,衡阳市印发了关于暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》的通知,从2019年1月1日起,暂停执行商品房限价政策。不过,这一通知仅隔了一天就被衡阳市撤销了。严跃进对此表示,“从因城施策的逻辑来看,当市场成交下滑的时候,地方政策便会进行微调,但是涉及到价格方面的政策,后续依然会持谨慎的态度。”

　　在此背景下,2019年房地产市场大概率将进入下行区间。中金公司认为,不论从大周期还是小周期来看,目前房地产市场均刚刚跨过顶部,进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌,面积和金额跌幅预计均在10%左右,房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负,跌幅预计分别达到5%和10%。