??见到奥园健康CEO郑炜的时候，他正处理完手头上的工作。尽管忙了一个上午，但身着白色衬衫的他，看起来仍十分精神，充满干劲。

??郑炜是在今年年初，开始掌舵奥园健康的。此前，他已于技术研发、营运管理及互联网通信领域沉淀了15年之久，深谙互联网科技发展的内在逻辑。

??其经验的积累，给现阶段的奥园健康带来了新的变化。

??奥园健康正在构建“内外双循环”的战略体系，郑炜希望公司能用科技赋能物业、借电商打通增值服务的闭环，并在与奥园集团的协同中，通过城市更新领域，让奥园健康成长为一家综合城市服务运营商。

??当前，物业管理行业持有万亿级的资产和社区终端消费人群，跨界渗透的商业盈利能力不容小觑。奥园健康正在建立新运营思维，创新盈利模式，化竞争为合作，塑造自身的发展优势。

??科技成资本新“偏好”

??物业管理被称为房地产的第二次开发。在2021年3月国家发布的“十四五”规划纲要中，六处提及“物业”，聚焦服务品质、物业数字化、多元化服务等方面，对物业行业的重视上升到一个前所未有的高度。

??如今，物业行业已被列为重点发展的“现代服务业”，它从低端的服务业种类，逐渐迈向了价值链的塔尖。几十年来，国内物管行业巨大的变化，让郑炜印象深刻。

??以前，物业还是相对传统的经营模式，只承担类似于扫地、看大门这样的基础工作，存在感不是很强；后来大量商品房出现，物管的角色也随之不断丰富。

??“房企盖完房子以后交给物业，很多方面都由物业来管，越来越像一个系统工程，让这里面的人居住得更好。”郑炜认为，行业夹杂着越来越多的增值服务，而在需求端，千千万万的业主，也有了向物业反映情况、提要求的意识。

??另一方面，社区概念出现之后，它就像一个私有、相对封闭的空间，物业管理需要承担更多的职责，保证业主的利益与安全。比如，这次疫情，物业就站在了防疫的一线。

??近年来，由于行业具备稳定的现金流与高成长性，受到了资本的青睐，物企纷纷奔赴港交所上市。但目前上市潮已在逐渐回落。头部房企中还未递表的物业公司，也只剩万科、龙湖两家。

??“资本是波浪式的，它不是一条直线，所以一定会有新的偏好。”郑炜做出了预判，以后有很大的概率，会从物业公司的场景中，孵化出新型企业，比如一些科技公司。

??现阶段的物业公司，都很重视利用科技给自身赋能。万科物业此前更名为万物云，定义空间科技服务；碧桂园服务、彩生活等头部企业，也尤为注重对智慧社区的布局。

??显然，科技的细分赛道，是具有想象空间的。

??奥园健康现已有一家科技公司团队，负责社区智能化、物联网等，并迅速收获盈利，“未来，目标是再做起一家上市公司，这也是科创板鼓励的。”

??城市更新的“潜力”

??物企主要有三种扩张模式，依托集团开发的地产项目、收并购、新老项目招投标。

??奥园健康自上市之后，通过并购整合获得了管理面积的大幅增长，截至去年年底规模超过了4500万平方米。在此之外，它另辟了一条不需耗费过多“子弹”的途径：城市更新。

??今年5月6日，奥园健康与奥园城市更新集团，举行了战略合作签约仪式。双方将围绕旧改项目进行合作。其中，奥园健康将为奥园主导的城市更新项目，提供前期策划及后期运营等服务。

??此次签约，是奥园体系内地产板块和非房板块优势互补的又一次创新合作。

??奥园健康与奥园城市更新集团，从项目合作层面，升级为全面战略合作层面，共同开拓项目，以两大集团复合产品的多样性助力城市更新，打造城市更新样本。

??其中，奥园城市更新收获了服务运营商合作伙伴，奥园健康也将不断孵化具有内生性、外扩性的新业态，培育可复制的城市运营模式。正如郑炜所说：“再过几年，奥园健康会发展成综合城市服务运营商，而不是一个简单的物管公司。”

??预计合作框架确定后，奥园健康的管理面积，也将新增超千万平方米。

??“集团接管下来的地方，我们全力冲进去，前期做策划、中期做招商运营、后期做社区管理，我们就把它当成一个城镇来管，所以奥园健康的后劲是很大的。”

??郑炜觉得，这样可以规避不必要的竞争、抢夺低质量资产。只要紧跟城市更新的步伐，奥园健康后续管理面积的扩张，就不成问题，而且这比收并购的速度要快得多，成本也低。

??尽管刚进入城市更新领域，但郑炜直言不会遇到挑战。

??“目前来讲，在这个体系中我们没有挑战，因为所到之处，都是自己的前介团队、购地团队、旧改团队，一级服务资质商都签完了。地盘已经圈好，我们就在里面开展业务。”

??去年，奥园健康物业管理服务及商业运营服务的收入，分别占总收入约76.3%和23.7%。此前在业绩会上，管理层对外表示，公司内部有一个中长期规划，在本年度希望寻求至少40%左右的增长。

??当被问到未来的收入构成会不会产生变化时，郑炜笑着说：“这个不好说，就看这块土地上，适合长出什么庄稼。”

??借电商打通增值服务“闭环”

??坐拥百万业主资源，奥园健康与电商的合作可以说是水到渠成。

??今年6月，它与京东超市签署了战略合作协议，双方将在渠道数字化、分销零售门店、供应链等方面进行合作，实现强强联合。

??奥园健康将为京东提供包括选址、租金、物业广告等内容在内的零售服务支持，而京东则将利用数智化供应链技术基础，给予奥园健康线上经销平台、仓配、金融产品支持和线上流量支持。

??对社区物业零售新形态的探索，将有助于打造科技数智化城市增值服务的新样本。

??郑炜也直言这是一种双赢：“京东等电商、互联网公司，某种程度上希望找到一些供应链输出的场景，因为现在线上的竞争太激烈了。而假如房地产公司关起门来，自己做社区零售，成本投入太大，回报率也不会高。”

??对互联网有着深入了解的他，想将物业体系打造成一个开放平台，让电商巨头进来，打通闭环。因此与京东的合作，只是开始。

??利用互联网，奥园健康将能把增值服务的体量，迅速地做起来。“把增值业务平台，变成事业部，包括新零售事业部、房屋租售事业部、金融事业部等，与一些电商合作之后，我们就在这个体系里推。”

??立足社区、放眼生活，奥园健康期望通过“物业服务+生活服务”的模式，打通社区最后一公里，让业主们在社区内即可享受健康、康养、购物、租售美居、代送快递等服务。

??在奥园健康内部，多种经营业务，也成为其重要战略。它希冀能培育良性内生增长，对外精挑细选，寻找优秀管理团队、外延性业务和优质资产进行拓展，形成“内外双循环”的战略体系。

??而与电商、互联网擦出火花，正是这种战略的具象表现。