首页 综合资讯市场动态企业动态人物聚焦国际市场科技资讯生活消费品牌之声
当前位置:首页 > 企业动态 > 列表

快评 | 北京、成都新政堵漏,调控更趋精细化、高频化

时间:2021-09-16 20:54:30   来源:网络整理   责编:互联网
“煤飞色舞”护盘 行情周期运行到何种状态

京蓉新政微调堵漏、呵护刚需,力度温和楼市难言转向,未来调控更趋精细化、高频化。

◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

■■■

8月4日,北京出台新规,围堵假离婚购房漏洞。无独有偶,8月5日,成都加强赠与管理并优化购房资格顺位管理。联系到北京上半年限竞房大卖、首轮土拍房企竞拍积极、楼市持续转暖,成都市场整体高热与区域分化并存,首轮集中土拍异常火爆、溢价率创新高。政策出台后影响如何?我们又能从中窥见哪些调控的趋势?

北京前7月成交创新高

源于限竞房收官大卖、地市热度传导

2021年以来,北京房地产市场转暖,成交明显放量,前七月成交规模创近年同期新高。2021年1-7月,北京商品住宅成交面积达到569万平方米,同比增长104%,较2019年增长37%。并呈现阶段性供不应求局面,各月住宅供求比皆小于1,6月、7月供不应求形势加剧,供求比分别跌至0.4和0.5。

究其原因,主要在于两点:

第一,限竞房供应接近尾声,稀缺性迫使市场由买方向卖方转变,去化明显提速。在过去较长一段时间里,限竞房供应井喷,同质竞争下购房者持币观望,因此限竞房去化整体偏慢,尤其是区位不佳、性价比偏低的项目库存长期积压。而随着限竞房退潮,不少刚需购房者都想搭上限竞时代“末班车”,观望情绪明显消散,去化提速、库存消化。

据CRIC统计,2021年上半年,北京限竞房供应不足5千套,同比降幅超过七成。但成交量却不降反增,超过1.5万套,同比增长四成以上。截至6月末,限竞房库存仅剩2.4万套,库存规模较2020年末收缩万套以上。

第二,地市热度向楼市传导,首轮集中供地后楼市进一步升温。5月11日,北京首轮集中供地落幕,共揽金1109.7亿元,平均溢价率7.4%。看似溢价率偏低,实则是由于严控溢价率且出让条件苛刻,实际房企参拍热情依然高涨,22宗地块触及地价合理上限,其中6宗转入竞报政府持有产权份额,海淀区海淀镇树村等4宗宅地竞至20%份额上限。总计10宗地块转入竞高标准商品住宅建设方案环节。

集中供地后楼市加速升温,6月,北京商品住宅成交面积达到110万平方米,创2021年以来新高,环比增长92%,同比翻番。7月尽管是楼市传统淡季,购房者置业热情不减,成交面积高达92万平方米,同比增长42%。

成都前7月成交同比增三成

22%项目“日光”

首轮供地七成触限价、平均自持20%

2021年,成都房地产市场整体保持较高热度,供应缩量不改成交走高趋势。1-7月,成都商品住宅供应仅647万平方米,同比下跌14%,但成交面积却达到1006万平方米,同比增长33%,较2019年增长32%。

聚焦项目层面,2021年上半年,大成都范围内“日光盘”数量占比达到22%,较去年提升1个百分点,开盘去化率高于五成的项目占比达到47%,较2020年、2019年分别提升11个百分点、36个百分点,仅三成项目开盘去化率低于50%。

与此同时,区域间市场冷热分化依然突出。核心区域供不应求,市场不断升温,开盘去化率大多在八成以上,天府新区热度领跑,上半年21个开盘项目中有7个当日售罄,仅3个项目去化率不足五成,成华、高新等高热延续,锦江红盘集中入市,亦有亮眼表现,金牛加速去库存。近郊区域中,新都是供求主力区域,入市项目性价比较高,平均去化率维持在64%,郫都、龙泉驿等供过于求,竞争激烈,且以推售改善项目为主,整体销售表现平平,开盘平均去化率仅为五成上下。远郊区市楼市总体保持平稳,并无明显升温表现,仅邛崃成交迎来阶段性放量,源于高价地成交推升市场预期。

成都首轮集中土拍同样竞争激烈,超七成地块触及最高限价,平均自持比例近20%。6月11日,成都首轮集中供地结束,40宗涉宅用地全部成功出让,揽金354.9亿元,平均溢价率7%,平均自持比例接近20%,8宗地块自持比例高于30%,高新区中河街道观东社区地块自持比例更是高达59%。高新、成华、青羊、金牛房地比超过0.8。

京蓉新政微调堵漏、呵护刚需

力度温和楼市难言转向

未来调控更趋精细化、高频化

8月4日,北京出台新规,作为近期被住建部点名表扬调控“模范生”,此番不仅未放松调控,还在查漏补缺,封堵“假离婚”购房漏洞。无独有偶,早在北京之前,深圳、上海、合肥都出台过类似政策,禁止通过“假离婚”套取购房资格。譬如上海规定离婚3年内拥有的住房套数按离婚前总套数计算。而杭州则在无房家庭认定上做限制,离异未满3年且有购房记录的,不作为无房家庭享受优先权。

8月5日,成都也出台了房地产新政,加强赠与管理并优化购房资格顺位管理。一方面,限购堵漏,防止通过“赠与”腾挪购房资格规避限购,此前成都规定,赠与人出赠房屋后,名下房产即减少一套,随即获得一张新“房票”,而在新规则下,如果受赠人不具备购房资格的,赠与人名下房屋不减少、不新增“房票”。另一方面,成都“网红盘”购房顺位调整,保护在本区就业、落户的真刚需购房者,规则是认购率超300%的项目按四个顺位复核购房资格,12个月以上社保+落户>12个月社保>12个月落户>仅有购房资格。

总的来看,无论是北京还是成都的新政,都是执行层面的微调,旨在完善房地产交易规则、封堵投机漏洞,对普通购房者而言保护多于限制。且政策力度较为温和,楼市大不会因此而发生根本转向,如果调控不进一步加码,平稳甚至稳中有升仍将是下半年京蓉两市楼市运行主基调。

热点城市调控精细化、高频化

更多三四线纳入监控问责体系

宁汉等或将继续加码

从近期出台的地方调控政策来看,不难发现调控日趋精细:

其一,规则的具体化,靶向施治、动态调节,如果政策效果不及预期,也可及时追加,这也使得调控趋于高频化,2021年至今,成都已经出台了6次新政,上海更是连番9次加码;

其二,区域的细化,譬如此次成都新政,也不失为一剂良药,适度为高新、天府新区等过热区域降温,又如此前房价上涨压力大的金华、衢州等地区已将调控下沉到县市,“一城一策”演变为“一县一策”。

展望未来,我们有以下三点预判:

第一,住建部问责机制将不断强化,重点监测城市名单持续扩容,更多房地产市场过热、房价上涨过快的三四线城市将被纳入监管体系,其调控政策也将由住建部和省级政府共同督办。

第二,被约谈城市调控加码是大概率事件,涉及泉州、惠州、徐州、银川4个城市。我们前期调研情况了解到,泉州房地产市场已然全面火爆、一房难求,东海等热点板块频频上演万人摇号,出台新政稳定房地产市场预期已是刻不容缓。

第三,基于调控政策趋于精细化、高频化的判断,前期已经出台过调控新政城市,诸如南京、武汉等,如果实施后效果未达目标,或出现新情况、新问题,进一步加大调控和监管力度也不无可能。

排版 | Jenny

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点,仅供参考

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

声明:家居世界网http://www.jjgod.cn 刊载此文仅作传播之目的,不代表本站观点。

61.8K

Copyright @ 2012-2020 http://www.jjgod.cn, All Rights Reserved 版权所有: 京ICP备09002323号
欢迎广大网友来本网站投稿,网站内容来自于互联网或网友提供
回到顶部